Makaleler

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 299. maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Söz konusu tanımdan kiracının asli yükümlülüğünün kira bedelini ödemek olduğu ortaya çıkmaktadır. Kira bedeli kira sözleşmesi kurulurken belirlendiğinden ihtilaf yaşanmamaktadır. Esaslı ihtilaflar enflasyonist ekonomik şartların geçerli olduğu dönemlerde ilk kira döneminin sona ermesi akabinde yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi sırasında yaşanmaktadır.  

Bu noktada kira artış oranı kavramı gündeme gelmektedir. Kira artış oranı kira bedelini enflasyona karşı korumak veya kiralanan şeyin değerindeki artışı kira bedeline yansıtmak amacıyla, genellikle her yıl sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte kira bedelinin yeni dönem şartlarına uyarlanmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce temel bir yasal dayanağı mevcut olmayan kira bedelinin belirlenmesi sorunu Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile yasal dayanağa kavuşmuştur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin belirli süreli olması ve sözleşmeye konu olan yerin konut ve çatılı işyeri olması gerekmektedir. Bu niteliklere sahip olmayan taşınmazlar için kira bedelinin tespiti davası açılamaz.

Türk Borçlar Kanunu 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Anılan maddeye göre dava açılma zamanına ilişkin özel bir süre bulunmamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman kira tespit davasını açmak mümkündür.

Ancak açılan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı davanın açılma zamanına göre değişmektedir. Şöyleki; kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Aynı şekilde yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya ihtarname ile kira bedelinin arttırılacağı bildiriminde bulunulması akabinde yeni kira dönemi içerisinde dava açılması durumunda da mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. 

Öte yandan kira sözleşmesinin 5 yıldan kısa yahut uzun olması durumuna bağlanan sonuçlar da farklılık arz etmektedir. 

Kira sözleşmesi süresi 5 yıldan kısa ise; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlidir. Bu oranı aşan kısım geçersizdir.

Kira sözleşmesi süresi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Diğer taraftan doğrudan kira bedelinin tespiti davası ile ilgili olmasa da Türk Borçlar Kanununa Geçici 1. Madde ile getirilen düzenleme de Kiracı Kiraya veren ihtilaflarına sebep olmaktadır. Bilindiği üzere 11.6.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Geçici 1. madde eklenmiştir. Geçici maddeye göre “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Söz konusu geçici madde konut kiraları için cari olup iş yeri kira sözleşmelerinde TÜFE 12 aylık ortalama artış oranı uygulanacaktır.  01.07.2023 tarihinden sonra yenilenecek olan kira sözleşmelerinde ise TÜFE 12 aylık ortalama artış oranı uygulanacaktır.

Son olarak konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili kira tespit davalarında, taraflarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Sulh Hukuk Mahkemelerindeki kira uyuşmazlığı kaynaklı davaların oranı  %20 civarında iken güncelde bu oran %50 seviyesine ulaşmıştır. Bu nedenle açılan davaların kesinleşme süresinin 3 yılı bulacağı hususu gözlerden uzak tutulmamalıdır.

 

-ERK Avukatlık & Arabuluculuk-