Makaleler

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli süreli yapılmış olsa dahi, sürenin bitimi ile birlikte kendiliğinden sona ermemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraya verene karşı kiralamış olduğu taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhütnamedir. Yani Kiracı, kiralananın tesliminden sonra; belirli bir sürenin sonunda kiralananı boşaltacağını yazılı bir şekilde, tek taraflı olarak beyan ederse kiraya verenin belirlenen sürenin sonunda kiracıyı çıkarma hakkı gündeme gelmektedir.

Bu hususta Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunun gerekçesinde de “Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.”   açıkça yer verilmiştir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir ?

1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Şekilde Olmalıdır.

2. Tahliye Taahhütnamesi Bizzat veya Temsilci Tarafından Verilmiş Olmalıdır.

3. Tahliye Taahhüdünde Belirli Bir Tarihin Belirtilmesi Gerekmektedir.

4. Tahliye Taahhüdü Serbest İradeyle Verilmelidir.

Şu halde yazılı olmayan, belirli tahliye tarihi içermeyen, şarta bağlı olan, kiralananın tesliminden önce alınan, kiracının serbest iradesinin ürünü olmayan tahliye  taahhütleri geçersizdir.  

Boş Olarak Alınan Tahliye Taahhütnamelerinin Geçerli Mi?

Uygulamada çoğunlukla kira sözleşmesi imzalanmadan önce boş şekilde düzenlenen ve kiracı tarafından altı imza edilerek mal sahibine teslim edilen tahliye taahhütnameleriyle karşılaşmaktayız. Söz konusu tahliye taahhütnamesinin kiralanın tesliminden önce imza edildiği ispatlanamadığı sürece geçerlidir. Konuya ilişkin onlarca Yargıtay Kararı mevcut olup Yüksek mahkemenin meseleye yaklaşımı beyaza imza ile paraleldir. Yani boş kağıda imza atan sonuçlarına katlanır. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E.  2021/1108 K. 28.09.2021T. Kararında  konuyu derinlemesine irdelemiştir.

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).

Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.

İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.(2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.

Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.

Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.

Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).

Elinde Tahliye Taahhütnamesi Bulunan Kiraya Verenin Hukuki İmkanları Nelerdir?

Elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin kiracının tahliyesi için önünde 2 hukuki imkan vardır. Kiraya veren kiracının mucuru tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi icra dairesine başvurma imkanı da vardır. Uygulamada daha hızlı ve daha az masraflı bir yöntem olduğu için icra dairesine başvurma seçeneği tercih edilmektedir. Kiraya verenin icra dairesine başvurması üzerine icra dairesi kiracıya uygulamada Örnek No:14 icra emri olarak adlandırılan bir tahliye emri gönderir. Bu tahliye emrinde Kiracının 7 gün içerisinde tahliye taahhüdüne itiraz edebileceği itiraz etmemesi ve 15 gün içerisinde mecuru tahliye etmediği takdirde zorla tahliye olunacağı hususları ihtar olunur.

Netice itibariyle tahliye taahhütnamesine dayalı hakların kullanılması noktasında konunun uzmanı avukat yardımı yaşanması muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.