Makaleler

5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir.

Söz konusu düzenleme ile 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinden sonra gelmek üzere 18/B maddesi getirilmiştir. Bu yeni madde ile “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu kılınmıştır. Ancak taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu mudur?

Arabuluculuk esas itibariyle isteğe bağlı yani ihtiyari olarak kullanılan bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoludur. Ancak kimi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Söz konusu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmadan dava açılması halinde mahkeme tarafından davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir. Bu kapsamda yer alan uyuşmazlıklar “dava şartı arabuluculuk” olarak adlandırılmaktadır. Kira Uyuşmazlıklarının kahir ekseriyetinde Dava Şartı Arabuluculuk kapsamında arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir. 

Hangi Kira Uyuşmazlıkları İçin Arabulucuya Başvuru Zorunludur?

Uygulamada çoğunlukla karşılaşıldığı üzere Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden kaynaklanan tahliye davaları, on yıllık kira uzama süresinin sona ermesi, kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranması, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle açılacak tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kiracının kiralananı gösterilmesine izin vermesi, tevdi mahalli tayin edilmesi, kira ilişkisinden doğan tazminat davaları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Kapsamında Yer Almayan Kira Uyuşmazlıkları Nelerdir?

Kira ilişkilerinde kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi değildir. İcra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi değildir. 

- Kimler Arabulucuya Başvurabilir?

Dava açmayı düşünen kiracı da kiraya veren de arabuluculuğa başvurabilir.

-Arabuluculk Süreci ne Kadar Sürer

Arabuluculuk sürecinin tamamlanması için 3 haftalık süre vardır. Bu süre içerisinde görüşmelerin yapılması ve sonuçlandırılması gerekmektedir.  Zorunlu hallerde ise 3 haftalık sürenin Arabulucu tarafından  4 haftaya çıkması mümkündür.

- Arabuluculuk Ücreti Ne Kadar?

Arabulucuya başvururken ücret ödenmez. Anlaşma sağlanırsa; Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir. Tabi taraflar anlaşarak bu ücretinin tamamının Kiracı ya da Kiraya veren tarafından karşılanmasını da kararlaştırabilir.

- Taraflar anlaşamazsa ne olur?

Eğer arabuluculuk müzakereleri sonucunda anlaşma sağlanamazsa bir anlaşamama tutanağı düzenlenerek taraflarca imza altına alınır. Dava açmak isteyen taraf bu tutanağı da dava dilekçesine ekleyerek davasını açar. Son tutanak olmaksızın dava açılamaz bu bir dava şartıdır.

Sonuç olarak kira davalarında arabuluculuk düzenlemesi kapsamı itibariyle oldukça geniştir. Arabuluculuk süreci kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinin zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere etkisi önem arz etmektedir. Bu kapsamda titizlikle hareket edilmesi ve konunun uzmanı avukat yardımından istifade edilmesi son derece isabetli olacaktır.