Makaleler

Bahçeşehir, İstanbul’un hızla gelişen bölgelerinden biri olarak, toplu yaşam alanlarının yoğunlaştığı bir yerleşim alanıdır. Bölgedeki modern apartman kompleksleri ve site yaşamı, her geçen gün artan nüfusla birlikte toplu yaşam kurallarına uyulmasını daha da önemli hale getirmektedir. Özellikle kat maliklerinin, apartman genel kurul toplantılarına etkin katılımı, bu büyük topluluklarda düzenin ve ortak yaşam standartlarının korunması açısından büyük önem taşır. Bu nedenle apartman yönetimleri, genel kurul toplantılarında hukuka uygun kararlar almak ve kat maliklerinin haklarını korumak için titizlikle hareket etmelidir.

Bahçeşehir’in toplu yaşam alanlarının fazla olduğu bu gibi bölgelerde, apartman olağan genel kurulları, tüm kat maliklerinin ortak alanlar, bütçeler ve yönetimle ilgili kararları birlikte alması gereken önemli bir süreçtir. Bu toplantılar, site ve apartman yaşamının düzenli bir şekilde devam edebilmesi için önemli bir fırsat sunar.

Bu girişle birlikte, Bahçeşehir gibi dinamik ve modern bir bölgede, apartman olağan genel kurullarının nasıl yapılması gerektiğini, kat maliklerinin ve yöneticilerin nelere dikkat etmesi gerektiğini ayrıntılı şekilde inceleyelim.

Apartman yönetimleri, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde her yıl olağan genel kurul toplantısı yapmakla yükümlüdür. Bu toplantılar, apartman sakinlerinin birlikte yaşam alanlarını yönetmek ve kararlar almak için bir araya geldikleri resmi süreçlerdir. Bahçeşehir gibi büyük şehirlerde apartmanların çok katlı olması ve kalabalık bir nüfusa sahip olması nedeniyle bu süreçlerin düzenli ve hukuka uygun şekilde yapılması gerekmektedir. Bu makale, apartman sakinleri ve yöneticilerin olağan genel kurul toplantısında dikkat etmeleri gereken önemli konuları ve prosedürleri ele almaktadır.

1. Toplantı İlanı Nasıl Yapılır?

Aslolan yönetim planında yer alan yöntemin uygulanmasıdır. Apartman genel kurul toplantıları için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre toplantı tarihinden en az 15 gün önce toplantı çağrısı yapılmalıdır. Tebligat noktasında yönetim planında yer alan yöntemin esas alınması gerekir. Ancak en garanti yöntem kat maliklerine yazılı tebligat ile bildirimdir. Yönetici, toplantının yerini, tarihini ve saatini açıkça belirtmeli ve gündemde görüşülecek konuların tamamını toplantı ilanında yer almalıdır. 

2. Toplantı ve Karar Sayıları

Olağan genel kurul toplantılarında kararların alınabilmesi için belirli bir çoğunluk sağlanması gereklidir: Aslolan yönetim planınındaki nisap olmakla birlikte İlk toplantı için, kat maliklerinin yarıdan fazlasının katılımı gerekir. Yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı daha düşük bir katılımla yapılabilir. İkinci toplantıda karar alınabilmesi için toplantıya katılanların en az üçte birinin bulunması yeterlidir. Bu çoğunluklar sağlandıktan sonra gündem maddelerine geçilerek, oylamalar yapılabilir.

Apartman genel kurulu toplantılarında ilk toplantı için gerekli çoğunluk, yalnızca kat maliklerinin sayı olarak çoğunluğuna değil, aynı zamanda arsa payı çoğunluğuna da bağlıdır. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Yani, ilk toplantının yapılabilmesi için kat maliklerinin yarıdan fazlasının ve bu maliklerin arsa payının da yarıdan fazlasına sahip olmaları gerekir.

Örneğin, 10 dairelik bir apartmanda, her kat maliki sayıca eşit olmasına rağmen, arsa payları farklı olabilir. Bu nedenle, ilk toplantının geçerli olabilmesi için hem kat maliklerinin yarıdan fazlasının (en az 6 malik) katılması, hem de bu kişilerin arsa paylarının toplamının %50'den fazla olması gerekir.

Bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı için pay ve paydaş çoğunluğu aranmadan daha düşük bir katılımla toplantı yapılabilir. İkinci toplantıda kararların alınabilmesi için toplantıya katılanların üçte biri yeterlidir, bu durumda pay ve paydaş çoğunluğu şartı aranmaz

3. Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Apartman Sakinleri İçin:

Toplantı Gündemini İncelemek: Toplantıdan önce ilan edilen gündem maddeleri hakkında bilgi sahibi olmak, apartman sakinlerinin toplantıya hazırlıklı gelmelerini sağlar.

İtiraz Hakkı: Kararlara itiraz etmek isteyen kat malikleri, alınan kararların kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.

Yöneticiler İçin:

Belge Hazırlığı: Yıllık gelir-gider tablosu, aidat durumları ve diğer finansal belgeler toplantı öncesinde hazır olmalıdır. Bu belgelerin apartman sakinlerine açıkça sunulması güven sağlar.

Düzenli Tebliğ: Apartman sakinlerine yapılacak tebligatların zamanında ve doğru bir şekilde iletilmesi gerekir. Ayrıca, her kat malikine toplantı tebligatının ulaştığından emin olunmalıdır.

Karar Defteri: Alınan kararlar, karar defterine işlenmeli ve kat maliklerinin imzasıyla resmiyet kazanmalıdır.

4. Toplantı Gündemi Nasıl Hazırlanmalı?

Olağan genel kurul toplantısında ele alınması gereken konular şunlardır:

Geçmiş yılın faaliyet raporu: Yönetici, geçen yıl içinde yapılan harcamalar ve alınan kararlarla ilgili bilgi verir.

Yeni yıl bütçesi ve aidat miktarı: Gelecek yıl için yapılacak harcamalar ve apartman aidatlarının belirlenmesi, en kritik gündem maddelerindendir.

Yönetici Seçimi: Yönetici süresi dolmuşsa veya yeni yönetici adayı varsa, oylama ile yeni yönetici seçimi yapılır.

Bakım ve onarım çalışmaları: Apartmanın genel durumu, yapılacak bakım ve onarımlar konuşulur.

5. Dokümanların Hazırlanması ve Kayıt Altına Alınması

Toplantı sırasında alınan kararlar mutlaka karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır. Bu, gelecekte oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek adına oldukça önemlidir. Ayrıca, toplantıda sunulan finansal belgeler, bütçe planları ve yönetici raporları da saklanmalı ve kat maliklerine sunulmalıdır.

6. Toplantı Sonrası Kararların Tebliği

Alınan kararlar, toplantıya katılamayan apartman sakinlerine de tebliğ edilmelidir. Bu tebligat yazılı olarak yapılmalı ve kararlara karşı itiraz süresi de bildirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat malikleri, kararın kendilerine tebliğinden itibaren bir ay içinde itiraz edebilirler.

Bahçeşehir gibi modern yaşam alanlarının bulunduğu bölgelerde, apartman yönetimlerinin düzenli ve etkin bir şekilde yapılması, hem mülk sahiplerinin haklarının korunması hem de ortak yaşam alanlarının sağlıklı şekilde sürdürülmesi için gereklidir. Erk Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu, apartman yönetimi, genel kurul toplantıları ve alınacak kararlar hakkında müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.