Makaleler

Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinimi ve bu edinim yoluyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kazanması, hem ekonomik hem de sosyal açıdan önem arz eden bir konudur. Bu makalede, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi ve buna bağlı olarak vatandaşlık kazanımına ilişkin yasal düzenlemeler, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri değerlendirilecektir. 

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi

Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, yabancı ülke vatandaşları, Bakanlar Kurulu’nca izin verilen ülkelerden olmaları halinde belirli kısıtlamalara tabi olarak gayrimenkul edinebilirler.

 1. Yasal Kısıtlamalar

 Alan ve Amaç Kısıtlamaları: Yabancıların edinebileceği toplam arazi miktarı, il genelindeki özel mülkiyet alanlarının %10’unu geçemez. Ayrıca, birey başına en fazla 30 hektar ile sınırlandırılmıştır. Bu oran, Bakanlar Kurulu kararlıyla genişletilebilir.

Güvenlik Alanları: Yabancılar, askeri ve özel güvenlik bölgelerinde gayrimenkul edinememekte; bu alanlarda ancak valilik izni ile hareket edebilmektedir.

 2. Tüzel Kışiler ve Yabancı Sermayeli Şirketler

Türkiye’de yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu şirketlerin gayrimenkul edinimi, faaliyette bulunacakları sektöre ve şirket amacına uygunluk çerçevesinde valilik iznine tabidir.

3. Tapu Tescili ve Prosedürler

Gayrimenkul ediniminde tapu siciline kayıt şartı aranmakta olup bu kayıt Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılmaktadır. Noter onaylı satış sözleşmeleri tapu devri için yeterli sayılmaz. Tescil sürecinde güncel piyasa değeri ve gerekli belgeler sunulmalıdır. 

Gerekli Belgeler: 

Gayrimenkulün tapu kaydı veya köy/mahalle, pafta, parsel, bina ve bağımsız bölüm bilgileri. 

Yabancının vatandaşı olduğu ülkenin düzenlediği fotoğraflı kimlik veya pasaport. (Latin alfabesi dışındaki alfabelerle düzenlenen belgelerin noter tasdikli ve yeminli çevirileri gerekmektedir.) 

İşlemin vekalet içermesi halinde temsile ilişkin belge (vasilik kararı, yetki belgesi, vekaletname vb.). 

Gayrimenkulün güncel piyasa değeri hakkında belediyeden alınan belge. 

Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi. 

Satıcının bir fotoğrafı ve alıcının iki fotoğrafı (son altı ayda çekilmiş ve 6x4 cm boyutunda). 

Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi durumunda yeminli tercüman bulundurulması.

Vekaletname Koşulları:

İşlemin yurt dışında düzenlenen bir vekaletname ile yürütülmesi durumunda: 

Vekaletname, Türk konsoloslukları tarafından düzenlenmeli veya yurt dışında yetkili makamlar tarafından onaylanmalıdır. 

Apostil kaşesine sahip olmalı veya Lahey Anlaşmasına taraf olmayan ülkelerde düzenlenmesi durumunda konsolosluk tasdiki gereklidir. 

Fotoğraflı olmalı ve resmi onayı gösteren imza tasdiki bulunmalıdır.

Vatandaşlık Kazanımı 

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi, belirli yatırımlar yapan yabancılara Türk vatandaşlığı kazandırılmasına imkan tanımaktadır. 2018 yılında yapılan düzenlemeler ile gayrimenkul yoluyla vatandaşlık kazanımı şu şartlara bağlı hale getirilmiştir:

En az 400.000 ABD Doları veya eşdeğerinde gayrimenkulün, tapuya en az üç yıl satılmama şerhi ile kaydedilmesi. 

Gayrimenkulün, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanmış değerleme raporuna sahip olması. 

2024 Kılavuzunun Getirdiği Yenilikler:

09/12/2024 tarihli "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz," taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımında muvazaalı işlemlerin önlenmesi ve döviz girişinin sağlanması amacıyla yeni usul ve esaslar düzenlemiştir.

Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB)

Tanım: Vatandaşlık kazanımı başvurularında gerekli olan ve Genel Müdürlük tarafından verilen belge.

Kapsam: Taşınmazın asgari yatırım tutarını karşıladığını teyit eder.

Şartlar: Taşınmazın satış bedeli veya satış vaadi sözleşmesi tutarının 400.000 ABD Doları veya eşdeğerinde olması gerekmektedir.

Kılavuzda Yer Alan Diğer Hususlar:

Takyitli Taşınmazlar: İpotek veya haciz bulunan taşınmazlar vatandaşlık kazanımına konu edilemez.

Taahhütler: Taşınmazın en az üç yıl süreyle satılmaması taahhüt edilmelidir.

Arşivleme ve Bildirim: Belgelerin tam ve okunaklı şekilde arşivlenmesi zorunludur.

Netice itibariyle Türkiye’de gayrimenkul edinimi ve buna bağlı vatandaşlık kazanımı, yabancı yatırımcıların ilgisini çekmekte ve Türk ekonomisine katkı sağlamaktadır. Ancak, bu sürecin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesi ve gerekli tüm prosedürlerin eksiksiz şekilde yerine getirilmesi önemlidir. Yabancı yatırımcıların uzman bir hukuki danışmandan destek alarak hareket etmeleri, haklarının korunması ve sürecin hızlandırılması açısından önem arz etmektedir.