Makaleler

 

1) Neden Şimdi?

2026, arsa ve arazi asgari m² birim değerlerinin ülke genelinde yeniden belirlendiği dönemdir. Bu tespitler yalnızca 2026 yılını değil, 2026–2029 arasındaki dört yıllık dönemi etkiler. Dolayısıyla bugün yapılacak doğru hamle, önümüzdeki dört yılın vergi yükünü belirler.

 

2) “Emlak Vergisi Değeri” Nedir?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre bina ve arazilerin vergisi, emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Bu değer;

Arsa/arazi için takdir komisyonlarınca belirlenen asgari m² birim değerleri,

Binalar için Hazine ve Maliye ile ilgili bakanlıkça ilan edilen bina inşaat maliyet bedelleri

esas alınarak bulunur. Sonuçta ortaya çıkan tutar, belediyenin yıllık emlak vergisi tahakkukunun matrahıdır.

 

3) Değer Nasıl Belirlenir? (Hukuki Çerçeve ve Süreç)

Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesine göre takdir komisyonları dört yılda bir arsa/arazi birim değerlerini tespit eder.

Belirlendiği yıl (2026) doğrudan uygulanır.

Sonraki üç yıl (2027–2029), Yeniden Değerleme Oranı’nın yarısı kadar artırılarak güncellenir.

Komisyon; belediye, maliye/defterdarlık, tapu ve meslek odaları temsilcilerinden oluşur. Kararlar muhtarlık ve belediyelerde ilan edilir; bireysel tebligat yapılmaz.

 

4) Neden Önemli? Yalnızca Emlak Vergisi Değil

Emlak vergisi değerindeki ani artış;

Emlak vergisini,

Tapu işlemlerindeki harçları (satış, intikal vb.),

Veraset ve intikal, damga gibi vergisel yükümlülükleri,

Mevzuata göre Değerli Konut Vergisi kapsamını etkileyebilir.

 

5) “Fahiş Artış” Var mı? Nasıl Kontrol Edilir?

2026 yılı m² birim değerini muhtarlık veya belediyedeki askı listelerinden bulun.

Belediyelerin e-belediye hizmetlerinden 2022–2025 değerlerini cadde/sokak bazında öğrenin.

2025→2026 yıllık artış ve 2022→2026 kümülatif artışı karşılaştırın.

Bazı bölgelerde 5–10 kat artışlar görülmektedir. Bu, çoğu kez komisyonun gerçek piyasa koşullarını dikkate almadığı izlenimi yaratır.

 

6) İtiraz mı, Dava mı?

Belediyeye itiraz dilekçesi vermek mümkündür; çok sayıda malikçe verilirse sonraki davalara emsal oluşturabilir. Ancak esas etkili yol vergi mahkemesi davasıdır.

Anayasa Mahkemesi’nin 2012 tarihli iptal kararı sonrası bireysel mükellefler de takdir komisyonu kararlarına karşı dava açabilir.

 

7) Süreler, Yetkili Mahkeme ve Kritik Uyarılar

Süre: İlan tarihinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılmalı. Adli tatile denk gelirse süre uzar. 2025 özelinde son tarih 7 Eylül 2025’tir. 

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer vergi mahkemesi.

Neden Şimdi? Takdir kararına zamanında dava açılmazsa sonraki yıllarda tahakkuklara itiraz  sonuç vermez.

 

8) Dava Stratejisi: Neyi, Nasıl İspat Edeceğiz?

 Mahkemeye sunulabilecek deliller:

Emsal satış/kira verileri,

İmar durumu ve kısıtlayıcı şerhler,

Fiilî kullanım özellikleri,

Kıymet takdir raporları, belediye meclis kararları,

Uzman bilirkişi raporları.

 

9) Sık Yapılan Hatalar

Askı ilanlarını takip etmemek.

Yanlış merciye başvurmak.

Eksik adres/tapu bilgisi vermek.

Sadece belediye itirazıyla yetinmek.

“Komşu dava açtı” yanılgısı.

 

10) Uygulamada Kısa Yol Haritası

2026 m² birim değerinizi askıdan tespit edin.

2022–2025 değerlerini çıkarın, artış oranlarını hesaplayın.

Fahiş artış varsa maliklerle ortak veri havuzu oluşturun.

Belediye itirazı (opsiyonel) ve vergi mahkemesi davası (esas) için hazırlık yapın.

30 günlük süreyi kaçırmayın; adli tatil uzamasını kontrol edin.

 

11) Sonuç ve Öneriler

Emlak vergisi değerindeki olağandışı artışlar, dört yıl boyunca mali yükünüzü artırır. Hukuk size doğrudan takdir komisyonu kararına karşı dava açma hakkı tanır. 

Askı tarihini ve süreyi kaçırmayın.

Delilleri somut ve veriye dayalı sunun.

Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek için, emlak vergisi ve idari yargı alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almayı ihmal etmeyin.